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Mais-Valias Imobiliárias em Portugal: Guia Completo para Poupar Impostos, Reinvestir e Maximizar Lucros

  • Foto do escritor: DS PRIVATE PORTO AVENIDA
    DS PRIVATE PORTO AVENIDA
  • 17 de fev.
  • 3 min de leitura

A venda de um imóvel em Portugal pode gerar um lucro significativo, conhecido como mais-valia. No entanto, este lucro está sujeito a impostos, e é essencial compreender como funcionam as regras fiscais para evitar surpresas desagradáveis e maximizar o seu retorno financeiro. Neste artigo, vamos explorar o que são as mais-valias, como calcular o imposto, e partilhar dicas práticas para poupar, restituir e descontar as comissões da venda.


crédito habitação

O Que São Mais-Valias Imobiliárias?


As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um imóvel. Este valor é calculado subtraindo o valor de aquisição (preço de compra) e os custos associados (como obras, comissões, impostos) ao valor de venda. Por exemplo:

  • Valor de venda: €300.000

  • Valor de aquisição: €200.000

  • Custos associados (obras, comissões, impostos): €20.000

  • Mais-valia: €300.000 - €200.000 - €20.000 = €80.000

Este lucro está sujeito a imposto sobre mais-valias, que deve ser declarado no ano seguinte à venda do imóvel.


Como é Calculado o Imposto sobre Mais-Valias?


Em Portugal, as mais-valias imobiliárias estão sujeitas a uma taxa de 28% (ou podem ser englobadas no IRS, se for mais vantajoso). No entanto, existem fatores que podem reduzir ou isentar este imposto:


  1. Reinvestimento da Mais-Valia: Se reinvestir o valor da venda na compra de uma nova habitação própria e permanente, pode beneficiar de uma isenção parcial ou total do imposto. Para isso, é necessário cumprir prazos específicos:

    • Comprar o novo imóvel até 24 meses antes ou 36 meses após a venda.

    • Declarar a intenção de reinvestimento no IRS do ano da venda.

  2. Tempo de Detenção do Imóvel: Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, a mais-valia pode ser reduzida através de um coeficiente de desvalorização monetária, aplicado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE).

  3. Isenção para Residentes Habitacionais: A venda da habitação própria e permanente pode estar isenta de imposto sobre mais-valias se o valor da venda for reinvestido numa nova habitação própria e permanente.

Dicas para Poupar nas Mais-Valias


  1. Documente Todos os Custos Associados: Guarde recibos de todas as despesas relacionadas com o imóvel, como obras de melhoria, comissões de mediação imobiliária, impostos (IMT, IS), e custos de escritura. Estes valores podem ser deduzidos ao calcular a mais-valia.

  2. Aproveite o Reinvestimento:Se planeia comprar outro imóvel, utilize o valor da venda para reinvestir e beneficie da isenção fiscal.

  3. Considere o Englobamento no IRS:Em alguns casos, englobar a mais-valia no IRS pode ser mais vantajoso do que aplicar a taxa liberatória de 28%. Consulte um contabilista para analisar a melhor opção.

  4. Use o Coeficiente de Desvalorização Monetária: Para imóveis adquiridos antes de 1989, aplique o coeficiente do INE para reduzir a base tributável da mais-valia.


Como Descontar as Comissões da Venda?


As comissões pagas a agentes imobiliários ou mediadores podem ser deduzidas ao calcular a mais-valia. Para isso:

  • Guarde o recibo da comissão paga.

  • Inclua este valor como um custo dedutível no cálculo da mais-valia.

Por exemplo, se pagou €5.000 de comissão, este valor será subtraído ao lucro tributável.


Como Pedir a Restituição do Imposto sobre Mais-Valias?


Se reinvestiu o valor da venda numa nova habitação própria e permanente, pode pedir a restituição do imposto pago sobre a mais-valia. Para isso:


  1. Declare o Reinvestimento: No ano da venda, declare a intenção de reinvestimento no IRS.

  2. Comprove a Compra do Novo Imóvel: Apresente a escritura do novo imóvel e outros documentos comprovativos.

  3. Peça a Restituição: Após a compra do novo imóvel, solicite a restituição do imposto através do IRS do ano seguinte.


Ajudamos em Todas as Etapas


As mais-valias imobiliárias são uma parte inevitável da venda de um imóvel, mas com planeamento e conhecimento das regras fiscais, é possível minimizar o impacto do imposto e maximizar o seu lucro. Documente todas as despesas, aproveite as isenções fiscais, e consulte um profissional para garantir que cumpre todas as obrigações legais.


Na DS Private Porto Avenida, estamos aqui para o ajudar em todas as etapas do processo de venda e compra de imóveis. Contacte-nos para mais informações e descubra como podemos tornar a sua experiência imobiliária mais simples e lucrativa.




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